Hello 大家好，欢迎来到《听懂涨声》，我是天楠。

今年的春天不仅是北京和上海，整个华东地区的房子都呈现出井喷式的二手房成交潮。

在刚刚过去的三月，上海的二手房单日成交量破了五年来的新高，很多人都说小阳春到了，楼市见底了。

但是，如果你仔细看一下结构，成交的主力依然是 100 万到 300 万之间的超低房源，也就是我们经常说的 “老破小”，那 “老破小” 的抬升是否真的意味着楼市回暖呢？这次的结构性的行情到底是反弹还是反转？我们这期节目就请到了老朋友清风和 Ryan 来一起回答这个问题。

清风 | 「清风说新房」主理人 沪上知名新房自媒体

Ryan | 某开发商投资部负责人

杨天楠｜「听懂涨声」主播

01:55 为什么 “老破小” 仍占据上海 80% 的成交份额？

03:10 解读 “一年社保” 新政对核心区性价比项目的快速推动

05:40 上海楼市的 “荣枯线”，这波小阳春究竟有多实？

06:34 为什么说今年的反弹的含金量不足？

09:15 意外的市场黑马 —— 南京、苏州及徐州的市场反弹逻辑

10:12 爆款楼盘的共性，靠的是产品代际升级还是价格倒挂？

11:50 从 “期待涨价” 到 “0 投资预期”，自住与改善成为购房的唯一支撑

12:33 为什么普通购房者越来越难获取真实、透明的楼市成交信息？

14:35 “注水认筹”、演员选房、频繁退网签背后，藏着哪些行业的妖魔鬼怪

18:22 如果房价涨幅跑不赢 GDP，房子还算优质资产吗？

19:12 在 2026 年，双蓝领家庭在上海买房其实比 10 年前更轻松？

21:51 高挂牌、高库存压力下，以价换量还具有持续性吗

23:22 新规产品 “变相降价”，降维打击路二手房东，导致置换逻辑不再通畅

25:28 回顾 25 年上半年地王的滑铁卢，商业模式中 “积小胜为大败” 的缺陷

30:55 降价的艺术与灰度空间：送黄金、送车位、送装修

34:04 为什么开发商再也离不开链家等渠道分销？

38:28 开发商如何一步步失去定价权？

40:07 房地产营销的钟摆效应：从 “谁都买不到” 到 “谁都不买”

52:15 2025 年后的新房子，正在让四五年前的豪宅贬值吗？

58:45 卖旧买新的置换链条，在 2026 年彻底断裂

65:20 为什么投资决策的 “积小胜为大败” 会让头部房企也陷入泥潭？

70:30 房产价值的重新定义，现在的买房逻辑是什么？

76:45 穿透豪宅业主的身份：科创、半导体、一级市场投资人成为主力。

79:50 房地产不再是经济的 “预告片”，而是宏观经济真实状况的 “反射镜”

81:30 2026 年，给购房者的核心建议