本章节是上海听友会开场。接着调研上海有房听众，提及近期上海楼市成交量暴涨消息。Jeff 结合自身观察和成交数据分享，指出 26 年 1 月后成交量翘尾，3 月或达 2.8 万套。但成交量高未必代表房价上涨，3 月成交密集或因学区房需求，且 25 年 3 月成交量高时楼市仍下跌。

本章节主要讨论楼市情况。成交量起步下降使库存消耗，无新增挂牌是好迹象，意味着竞争者减少。过去几年卖房难，尤其 800 万以上房子流动性差，库存多、竞争激烈致流速慢。26 年 1 - 3 月初库存下降是止跌条件之一，3 月第三周库存微升，采访卖房者得知有人想趁这波出货。

本章节主要讨论了上海和香港的房地产市场情况。从 96 年到 21 年上海房价涨 17 倍，21 - 26 年跌幅近四成，历史罕见。还对比了 08 年、17 - 19 年跌幅。谈及香港楼市率先触底，因其受全球资金影响，波动大；随着美国退出加息，香港利率下降，租金回报率超按揭利率，是楼市止跌的核心变量。

本章节主要讨论了租金回报率问题。香港平均租金回报率约为 3，北上广深等城市平均租售比为 2.2，上海含老破小约 1.7 - 1.8，商品房 1.5 - 1.6，次新房低于 1.4，3000 万以上豪宅低于 1.3，远低于红利指数股息率。过去租金回报率能超 3，如今租金回报率低，若无资本利得，现金流表现较弱。

本章节分享前沿观察到的现象供大家判断房价是否企稳或反弹。提到新盘折扣力度，自媒体上房地产博主有新盘通道返佣，新盘最低七折，远郊如浦东川沙、泥城、祝桥及嘉定不通地铁处房子去化低，一个月仅十套左右甚至更低，开发商为卖房有折扣，若楼市回暖折扣会收回，建议大家去周边新房考察。

本章节指出土拍如同 “面粉”，上海每年土拍少则 6 次多则 10 次，今年第一轮土拍 60 多亿，与历年相比量很低。这反映出开发商因去化难，不敢轻易拿地，除非地价便宜、有充足毛利率和去化信心。由此可见，新房市场目前热度较低，开发商如同 “春江水暖鸭先知”。

本章节介绍了新房折扣的花样。直接按备案价打折受限，官方规定最低为 95 折。开发商有诸多绕开规定的 “骚操作”，如送车位、全套装修、沙发等，还会送几年物业费、折现施工队费用等。这些层出不穷的折扣是验证市场温度的直观体现，而非自媒体上的信息。

本章节指出隐形观测指标成交结构中，约六十几的房子在 300 万以下，高性价比、租售比超 2.5 的老破小去化快，因钱无处可去，媒体渲染下大家认为房子保值，公积金贷款也划算。300 万以上尤其是 800 万以上房子与 300 万以下冰火两重天，去化难，很多人借机出货后观望，800 万以上房子除非高性价比，否则去化很慢。

本章节主要分享置业逻辑，探讨何时止跌出手或卖房。Jeff 提到经济学家和房产研究者有短、中、长三个维度，其对短期维度做了修订，认为短期主要看情绪和预期，以黄金、港股为例说明预期影响资产价格，还指出房子也受此影响，提醒人们克服情绪，中期则主要看收入结构。

本章节指出房地产长期发展取决于人口，若国家人口消失，房子便无需求。一些国家部分区域人口迁移或消亡会使当地房地产面貌改变，以日本为例，除东京、大阪、名古屋等都市圈外，山林里的房子即便 0 元购也无人问津，因其有维护成本且缺乏工作机会。

本章节围绕影响楼市的因素展开。居民杠杆率自房改后飙升，21 年见顶，24 下半年掉头向下，降杠杆需提前还贷或增加收入；居民可支配收入增速向下，24 年进入通缩，负债不划算；上市公司盈利弱复苏，打工人收入恢复尚需时间；房价收入比高，北上广深买房痛苦指数高，老破小情况稍好。

本章节主要讨论房地产供需问题。过去 27 年商品房销售面积和金额下滑明显，存在超跌可能。当前进入存量时代，应关注二手房与新房加总的换手率。人口断崖、结婚对数新低影响需求，未来家庭结构或多元化，对小户型需求增加。而目前市场供应多为大户型，持有老的大标的房产可能存在风险。

本章节讨论持有收益相关因素。国内租金回报率低，在全球一线城市中几乎垫底。以 200 万美金市中心房产持有 5 年计，北上广深成本约 5%，含个税、房产税等。发达国家部分城市成本高，如新加坡海外买家税 60%。国内持有成本低，但通过税率刺激楼市的弹性已不大，可砍的税所剩不多。

本章节给出当下市场建议：一是持有房产者要综合房子结构、区域、房龄、市场竞争力等决定是否调仓，选择类似沪深 300 波动小的资产；二是降杠杆，目前未走出通缩，高杠杆刚性支出大，可置换贷款降低利率；三是化整为零，整合边角房产成相对保值资产。

本章节给出持仓空仓者买房建议：一是扩大区域看房，可跨国对比以了解自身所处位置；二是多走多看，去看新房或更好的房子；三是等待时机，租售比超过房贷利率，且通缩平减指数连续三个季度稳定在正值，等通胀来临，新增资金流入市场，再出手买房，这些与收入、债务、利率、通缩等逻辑连贯。

本章节进入 QA 环节，探讨黄金趋势。黄金长线动能源于信用、实际利率和避险。美国信用因国债规模大而下降；美伊冲突后黄金下跌因实际利率上升预期改变，原油价格影响通胀和黄金走势。短期黄金投机难度高，中期若原油回 80 左右黄金或企稳，长期因美国信用下降、利率难维持高位及对法币不信任，黄金将上涨。

本章节围绕房产和资产配置展开讨论。听友询问上海外来人口对房产的影响、空仓状态下资产配置及对量化基金看法。Jeff 认为上海外来人口流入对房价支撑有限，因就业形式多元化，人们对一线城市需求降低；资产配置可参考雷达里奥的全天候逻辑；量化上量快、交易趋同、容量变小，今年收益率大概率下降，可在低位建仓。

本章节围绕境外配置展开讨论。听友提出因境内低利率、美元信用体系变化，考虑境外配置必要性及仓位是否降低。Jeff 认为多数人持有人民币资产，抗风险能力弱，配置境外资产可降低相关性和波动率；美元仍是全球最强货币；人民币汇率难大涨，当前配海外性价比高。

本章节中听友因 A 股、美股受战争影响两头挨打，询问近几个月预期低时该退出避险还是硬扛。Jeff 表示这取决于持仓结构，若持仓概念炒作、市盈率高应降仓，若估值合理可持有。对于弹性大的资产可降仓避险，现金是不错选择，可投货币基金，美元可投 ETF SOGB，其收益率稳定年化超 4%。

本章节中，艺术生出身的听友询问资产管理课程是否值得购买以及适合小白的学习渠道。Jeff 表示金融学习无速成班，应从简单资产如货币基金、保险等学起，花 5 - 10 年逐步积累。建议小白别碰个股，从宽基 ETF 开始，红利和现金流 ETF 对小白友好，可通过定投摊薄成本。听友肯定了智能投顾的作用。

本章节主要讨论商住两用或公寓型住房相关话题。上海最新政策拉高商住贷款利率，商住与住宅在税方面差异大，交易时商住资本利得税接近一半。商住租售比高，买入价格低，适合无学区需求者自住。对于老旧商住资产建议出掉变现，等待合适时机再买入。