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E163 能上车吗？该下车吗？这个房市已经变异到我要看不懂了！

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E163 能上车吗？该下车吗？这个房市已经变异到我要看不懂了！

知行小酒馆

2024/11/01
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2024/11/01
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欢迎来到知行小酒馆，这是一档有知有行出品的播客节目，我们关注投资，更关注怎样更好的生活，我是雨白。 又来到了大家喜闻乐见的房产万事屋系列。过去一个月很多听友都来催更，让我们赶紧分享一下，现在的房地产市场该怎么看。这不，我就把大家喜爱的杨天楠老师和 Nick 老师请来了。 房地产筑底了吗？现在能上车了吗？各个城市出现了怎么样的分化？我的房子在市场上还有竞争力吗？是不是得趁这段时间赶紧出手？关于这些大家关心的真问题，本期节目都回答了。或者说，我们都给了你一套切实可行的分析和操作方法。 我相信，此时此刻一...

Highlights

欢迎来到知行小酒馆，本期节目聚焦于当前房地产市场的现状与未来趋势。我们邀请了杨天楠老师和 Nick 老师，深入探讨了房地产市场的筑底情况、城市分化、产品力提升以及置换策略等关键话题。无论你是正在考虑购房、置换，还是对房地产市场感兴趣的听众，本期节目都将为你提供有价值的见解和实用的建议。
00:10
房地产市场目前处于筑底阶段，不同城市出现分化。
05:10
购房者更注重产品力而非地段
07:42
局部风格或主题指数上存在结构性、微弱的机会
10:50
二线城市新房得房率高达 120% 甚至 130%
11:43
成都开发商推出 143 平米高得房率户型，营造出 188 平米大平层的空间感。
14:30
房地产市场出现产品力周期，牛市巅峰时产品力最差，开发商为减少亏损降标，购房者盲目抢购。
14:54
07-08 年上海房地产市场出现 V 型反弹，推出许多投资性房产
16:05
豪宅项目通过提升产品力展现差异化
17:00
二线城市房产产品力优于上海
19:34
年轻人偏好旅居，老年人将旅居视为刚需
21:28
老城因拥有最好的学校、医院和街道，具备独特魅力。
24:38
供需关系成为房地产市场底层逻辑
28:25
房地产市场与股市不同，可能不存在等待下一轮牛市回本的情况
29:49
老破小房价已回调至 2013-2014 年水平，未来涨回 2022 年高点的可能性很低。
30:16
当前房地产市场处于周期性底部，政策宽松但市场可能即将转向
36:48
房地产市场呈现城市分化，资源型城市房价稳定，核心城市趋势不佳。
39:32
房地产市场企稳复苏，新增挂牌价格上涨，买房者应认真选房，尤其是二手房购买者需审慎决策。
43:02
高端旅居房供不应求但竞争激烈，产品力不断升级，未来可能出现更奢华的旅居体验。
43:40
运营能力强、产品力突出的城市和开发商能成功运营网红城市项目。
46:07
上海房地产市场向商务公寓靠拢，注重人车分流和铝板外立面
49:27
房地产市场加速折旧，城市分化明显，产品力和置换策略成为关键。
50:37
房地产市场存在城市分化，房产趋势受产品力影响
52:07
未来半年到一年内，全国房地产市场不太可能出现大规模上涨
55:34
房地产市场需长远视角，避免社交媒体噪音干扰
1:02:21
东岸一村、二村的拆迁投票率高达 99.6%，显示政策推进和公众接受度提升。
1:03:39
未来房地产市场存在不确定性，城市分化明显
1:05:46
择食在房地产投资中至关重要，远超楼盘本身的选择。
1:09:19
大城市购房者建议持续看房，合适就上车。
1:12:50
房地产投资应注重自助和满足自身需求，而非投机

Chapters

房地产市场分析
00:00
房市分化的颗粒度更细了！如果我想了解自己手头房产的竞争力，我该看什么？怎么看？
03:54
如果把楼市比作股市，光看「城市指数」可能已经不够了，你还需要「老破小指数」「高租息指数」「核心区指数」
07:15
曾经大家最关心地段，现在，大家开始在意房子的「产品力」了：人车分流、工区营造、外立面材料提升，「中国人不缺房子，缺的是好房子」
09:11
卷疯了 🤯 光厅入户、得房率 120%、赠送落地飘窗，Nick 老师近期踩盘看过的「最猛户型」
11:39
房地产的产品力是一个周期 🔁 「每一次市场巨难卖的时候，就会出现颠覆性的好产品」
13:47
房子和红酒的共通点：不是越新越好，年份很重要，不同年份的房子质量有参差
14:54
上海新房 2021 年 VS. 2024 年：离谱许愿池 VS. 大理石上墙
15:34
2024 年上海人民恍然大悟「开发商原来是能做出好房子的」，不是能力问题，是意愿问题
17:00
两个新趋势：旅居房崛起，老城复兴
18:55
老城区为什么涨？住起来舒服，生活配套齐全；城市更新，硬件设施改造、社区功能增强；外地购房者比例上升，更在乎居住环境
21:02
「新城相当于成长股，老城相当于红利股」
23:52
房产市场存在「解套」概念吗？失去流动性的房子还有可能卖出去吗？
26:35
「或许我们需要接受一个现实，有些房子可能价格永远不会回到它的高点了」
28:57
现在是卖房子的好时机吗？现在未必是卖房的最好时机。但现在可能是把差房子置换成好房子的好时机
30:16
都知道应该把「坏鸡蛋」换成「好鸡蛋」，但如何判断好坏？「公众认为的好鸡蛋，大概率不是下一轮主线的好鸡蛋」
35:07
如何判断筑底企稳信号？一个方法：观察自己所在城市标杆小区的交易情况，如果哪天发现说它的低价盘被一扫而空，新增挂牌价格上涨，那这可能就是市场企稳复苏的清晰信号
38:37
「人有旅居的需求，但人没有在一个地方旅居的需求」。文旅虽然令人心动，但是买房一定要谨慎！
42:37
与其追求诗与远方的文旅盘，不如看看大城市的近郊低密盘
43:38
即使你没有很强的买房意愿，也可以关注下保障性住房
44:55
2026 年是上海房市值得观察的年份，2021 年购房的五年限售到期，你有可能买到比 2021 年低的价格（对不起 2021 年的购房者了🙏）
47:43
现在大家买房意愿这么低，什么信号出现会迅速扭转大家的观念？
49:30
现在不想买房完全 ok，但是你可以每隔一个季度关注一下房地产有没有发生变化
52:06
「房地产只有两个阶段，第一个阶段就是狗也不买；第二个阶段是怎么也买不到。」
55:14
为什么各大城市都在做老城翻修？以上海与伦敦为例，当城市发展到一定阶段，城市更新就会变成城市房地产发展的绝对主线
1:00:14
再谈买房的「画饼」与「吃饼」：地铁、学校、写字楼…… 到底怎样才知道楼盘给我画的饼是真的能兑现的？
1:03:13
买房的「一命二运三风水」：择时有的时候大于一切，如果一个人 2021 年 6 月买房，不管买在哪，大概率现在不会很开心
1:05:23
一句话总结！对于一二线城市的朋友来说：如果你已经有明确的购房需求，现在是可以持续看房的一个好时机了; 如果你打算置换，最好的置换策略是先卖后买，最好的置换时机是所有新政策出来的前两周；对于你只是想投资，短时间内来看，没有看到大城市有很好的房地产投资机会的迹象。
1:08:51
如果你有买房的刚需，不妨正视自己的内心，选择你心仪的房子，毕竟最坏的时候已经过去了
1:11:31

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雨白: 欢迎来到知情小酒馆，这是一档有知有行出品的播客节目。我们关注投资，更关注怎样更好的生活。我是雨白，又来到了大家喜闻乐见的，房产万事屋系列。在过去一个月，很多听友都来催更，让我们赶紧分享一下，现在的房地产市场该怎么看。这不，我就把大家喜爱的，杨天南老师和 Nick 老师请来了。房地产筑底了吗，现在能上车了吗，各个城市出现了什么样的分化？我的房子在市场上还有竞争力吗，是不是得趁这段时间赶紧出手？关于这些大家关心的真问题，本期节目都回答了。或者说，我们都给了你一套，切实可行的分析和操作方法。我相信，此时此...
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