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从0开始投REITs：低利率时代下的投资新选择

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从 0 开始投 REITs：低利率时代下的投资新选择

大方谈钱

2025/06/15
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2025/06/15
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本期嘉宾 张九龙：华夏深国际 REIT 基金经理 大家好，欢迎来到大方谈钱，这是一档由华夏基金出品的播客栏目。钱是桥梁，生活才是目的，我们关注每一个人生活中和钱相关的大事小事。 这是【一起读好书】系列的第二期内容，这次我们要读的这本书是《适度不敬》，是 REITs 之父萨姆・泽尔的自传。之前有很多朋友在评论区问过 REITs 这类资产，这次我们借着读这本书的机会和大家分享下 REITs 的相关知识。 这期的特邀主持依旧是我们阅读量丰富的老朋友，播客【面基】的主理人老钱。对谈的嘉宾是华夏深国际 REITs 产品的基金经理...

Highlights

本期大方谈钱播客围绕 REITs 资产展开，特邀嘉宾张九龙与主持人老钱通过解读《适度不敬》一书，深入探讨了 REITs 的运营管理、估值逻辑及投资策略。作为华夏深国际 REIT 基金经理，张九龙结合自身从业经历，分享了 REITs 市场的现状、挑战与未来发展方向。
00:03
本期聚焦 REITs，特邀嘉宾张九龙分享从业经验
02:03
REITs 投资判断工作包括资产筛选和交易结构搭建，需通过两道审核。
08:10
运营的真谛在于细节管理，如捡起别针备用
10:23
高速货车司机对一顿午餐或加油折扣券的敏感程度影响路线选择
13:59
物流投资价值可通过高速路网延伸判断
16:04
多数 REITs 底层资产在 2024 年出现减值，区间为正 3% 到负 17%
21:58
REITs 有近乎永续的确定性，其 DCF 计算相比上市公司更简单
23:43
保障房 REITs 因波动性小、刚需属性强而受投资人青睐
29:30
REITs 投资策略包括求稳派息率和追求高分红
30:58
保障房租金为市场价六折至七折，分派率高于无风险利率
32:50
派息率受年限影响大，需测算真实分配率
36:05
居民用电稳定，产业用电差别大，高速公路与经济相关性强
37:59
REITs 免增值税和所得税，派息率高于许多信用债
40:22
投资 REITs 要有偏长期思维，抓周期至少一年以上可尝试投资
45:32
REITs 板块无坏票，关键在于价格是否合适
47:02
REITs 全收益指数受个别板块权重影响，不能完全反映投资价值
52:08
收益权类 REITs 填权策略不太成立，应关注中长期投资价值
53:26
REITs 市场规模小，暂不具备推出 ETF 产品条件
56:48
可供分派现金流不能仅看数字结果，需拆解结构分析其来源
1:01:08
REITs 兼具债性和股性，适合长期投资
1:07:06
有人投资 REITs 纯看高派息率，认为高速公路 REITs 有 7 - 8% 派息率值得持有
1:07:48
REITs 派息对二级市场有帮助，初期研究或有超额收益
1:10:05
低基数效应下产品涨幅可能显著增大
1:10:41
无风险利率变化难以判断，通胀超预期

Chapters

嘉宾从业经历
00:00
REITs 的分工与发行
02:03
分别聊聊《适度不敬》的读后感
05:41
一个小例子感受管理团队对 REITs 回报的重要性
08:16
现场实地调研时，如何见微知著，以小见大
11:45
如何给 REITs 估值？
16:04
REITs 估值中的增长率与贴现率假设
18:25
REITs 投资逻辑与不同业态估值框架
22:38
不同类型的 REITs 在二级市场的认可度排序
25:43
为什么保障房 REITs 如此强势？
30:58
要注意特许经营类 REITs 表面虚高的派息率
32:45
宏观经济与 REITs 的映射
34:47
REITs 与红利
36:51
REITs 市场的大玩家 —— 券商自营、险资、机构的偏债投资、个人
39:01
2023 年是 REITs 巨大回撤的一年，那年发生了什么？
41:58
REITs 市场的表征指数
47:01
这行有总结归纳出什么投资策略吗？
51:02
为什么还没有专门的 ETF 推出来？
53:24
读 REITs 报告要关注的重点指标和细节
55:38
REITs 在资产配置框架里的位置
1:01:06
你总是难找到更优的替代选择，怎么办？
1:05:02
REITs 的派息次数在提高，很多已经可以实现每季度派息一次
1:07:48
如何评价今年这么好的 REITs 行情
1:08:39
我们会走向长期低利率的未来吗？
1:10:41

Transcript

章衡HX: 大家好，欢迎来到大方谈钱，这是一档由华夏基金出品的播客栏目。钱是桥梁，生活才是目的，我们关注每一个人生活中和钱相关的大事小事，我是章衡 HX。 张九龙: 我是惟惟惟，这是一起读好书系列的第二期内容。这次我们要读的这本书是《适度不敬》, 是 REITs 之父萨姆泽尔的自传。之前有很多朋友曾经在评论区问过关于 REITs 这类资产。这次我们也是借着这本书的分享，来跟大家交流一下 REITs 的相关知识。 章衡HX: 这期的特邀主持，依旧是我们阅读量非常丰富的老朋友，播客面基的主理人老钱。对谈的嘉宾是...
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