从 0 开始投 REITs：低利率时代下的投资新选择
大方谈钱
2025/06/15
从 0 开始投 REITs：低利率时代下的投资新选择
从 0 开始投 REITs：低利率时代下的投资新选择
大方谈钱
2025/06/15
本期大方谈钱播客围绕 REITs 资产展开，特邀嘉宾张九龙与主持人老钱通过解读《适度不敬》一书，深入探讨了 REITs 的运营管理、估值逻辑及投资策略。作为华夏深国际 REIT 基金经理，张九龙结合自身从业经历，分享了 REITs 市场的现状、挑战与未来发展方向。
节目中详细分析了 REITs 在中国的发展情况，包括其发行流程、运营管理的重要性以及不同类型的 REITs 在市场中的表现。嘉宾强调了管理团队对 REITs 回报的关键作用，并通过具体案例展示了细节管理如何影响项目收益。此外，讨论还涉及 REITs 的估值方法，特别是增长率和贴现率假设的影响。保障房 REITs 因其稳定性和刚需属性受到投资者青睐，而特许经营类 REITs 则需注意表面虚高的派息率。宏观经济环境对 REITs 的影响显著，低利率环境下其吸引力尤为突出。2023 年市场经历了巨大回撤，但 2024 年呈现反弹趋势，显示了 REITs 的内在价值。最后，嘉宾展望了 REITs 市场的未来发展，包括可能推出的 ETF 产品以及在资产配置中的重要地位。
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本期聚焦 REITs，特邀嘉宾张九龙分享从业经验
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REITs 投资判断工作包括资产筛选和交易结构搭建，需通过两道审核。
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运营的真谛在于细节管理，如捡起别针备用
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高速货车司机对一顿午餐或加油折扣券的敏感程度影响路线选择
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物流投资价值可通过高速路网延伸判断
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多数 REITs 底层资产在 2024 年出现减值，区间为正 3% 到负 17%
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REITs 有近乎永续的确定性，其 DCF 计算相比上市公司更简单
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保障房 REITs 因波动性小、刚需属性强而受投资人青睐
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REITs 投资策略包括求稳派息率和追求高分红
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保障房租金为市场价六折至七折，分派率高于无风险利率
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派息率受年限影响大，需测算真实分配率
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居民用电稳定，产业用电差别大，高速公路与经济相关性强
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REITs 免增值税和所得税，派息率高于许多信用债
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投资 REITs 要有偏长期思维，抓周期至少一年以上可尝试投资
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REITs 板块无坏票，关键在于价格是否合适
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REITs 全收益指数受个别板块权重影响，不能完全反映投资价值
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收益权类 REITs 填权策略不太成立，应关注中长期投资价值
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REITs 市场规模小，暂不具备推出 ETF 产品条件
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可供分派现金流不能仅看数字结果，需拆解结构分析其来源
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REITs 兼具债性和股性，适合长期投资
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有人投资 REITs 纯看高派息率，认为高速公路 REITs 有 7 - 8% 派息率值得持有
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REITs 派息对二级市场有帮助，初期研究或有超额收益
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低基数效应下产品涨幅可能显著增大
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无风险利率变化难以判断，通胀超预期
