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E125.REITs：低利率时代，收租的自我修养

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E125.REITs：低利率时代，收租的自我修养

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2025/09/21
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本期嘉宾 张九龙 ｜ 华夏深国际 REIT 基金经理 本期简介 * 本期节目录制于 2025 年 6 月中旬 这期本来是想聊一本书，叫《适度不敬》，是 REITS 之父 SAM ZELL 的自传。 我注意到这本书，完全是出于对 REITS 投资的兴趣，读起来发现这是一本味道很正的创业故事。 一家子移民，逃难到美国，经商的家学深厚，哪怕是和自己老爹要钱，也得是生意本身可靠，然后以入股的方式帮忙，在商言商。 SAM ZELL 虽然叫 REITS 之父，但这个资产类别并非他开创的，他只是这行的一号玩家，一个眼光毒辣的投资者...

Highlights

本期节目从 REITs 之父山姆・泽尔的自传《适度不敬》出发，逐步深入探讨中国 A 股市场中 REITs 的投资逻辑与现实挑战。嘉宾张九龙结合自身在不动产投资领域的丰富经验，分享了对这一资产类别的深刻理解。
07:02
扩募是 REITs 市场壮大的重要路径
10:23
Bob 在茶水间捡起他人扔进垃圾桶的碎纸片，体现运营管理的真正精神
12:53
一顿午餐或加油折扣券就能影响货车司机的路线选择
15:06
物流投资需从项目延伸至产业与人口结构的系统分析
18:24
收益权类 REITs 到期价值归零，估值逐年递减
20:46
REITs 估值本质是 DCF 模型，关键在于 G 和 R 的合理假设
26:03
保障房 REITs 因波动性小、稳定性高而表现较好
31:35
高速公路 REITs 被机构计入 OCI 科目以规避市值波动对利润表的影响
34:22
即便 REITs 收益率低于无风险利率，其弹性与股性仍提供逻辑支撑
35:11
计算特许经营权真实分派率可用名义派息率除以剩余年限倒数
37:09
保障房和市政环保类 REITs 在经济波动中表现出较强稳定性
40:26
REITs 免所得税，相比非标具有税收优势
41:21
个别机构可能引发 REITs 市场价格大幅波动
48:56
没有坏板块和坏票，关键看价格是否合适
50:18
REITs 需根据不同板块特性判断投资价值
54:21
REITs 定位介于股和债之间，不应要求有成长股的高弹性或债券那样的高派息
56:30
REITs 估值需结合无风险利率与分派率，不同板块有差异化利率加成标准
1:02:39
体系内租约虽稳定，但租金不及预期会导致二级市场快速下跌
1:06:25
市场过热时应将 REITs 视为偏固收产品投资
1:09:26
高速公路 REITs 即便市场下跌，下行空间小且有 7-8 的分派率，持有一年以上分派能实际到手
1:10:08
REITs 是实物资产，风险收益特征不同，研究可能有超额收益
1:12:25
无风险利率下行时，REITs 涨幅可能因基数变小而显著增大
1:13:02
与机构投资人交流的核心是无风险利率的变化方向

Chapters

REITS 之父 SAM ZELL 自传《适度不敬》
00:00
从业经历
03:13
REITs 的分工与发行
04:23
分别聊聊《适度不敬》的读后感
08:01
一个小例子感受管理团队对 REITs 回报的重要性
10:36
现场实地调研时，如何见微知著，以小见大
14:05
如何给 REITs 估值？
18:24
REITs 估值中的增长率与贴现率假设
20:45
REITs 投资逻辑与不同业态估值框架
24:58
不同类型的 REITs 在二级市场的认可度排序
28:03
为什么保障房 REITs 如此强势？
33:18
要注意特许经营类 REITs 表面虚高的派息率
35:05
宏观经济与 REITs 的映射
37:07
REITs 与红利
39:11
REITs 市场的大玩家 —— 券商自营、险资、机构的偏债投资、个人
41:21
2023 年是 REITs 巨大回撤的一年，那年发生了什么？
44:18
REITs 市场的表征指数
49:21
这行有总结归纳出什么投资策略吗？
53:22
为什么还没有专门的 ETF 推出来？
55:44
读 REITs 报告要关注的重点指标和细节
57:58
REITs 在资产配置框架里的位置
1:03:26
你总是难找到更优的替代选择，怎么办？
1:07:22
REITs 的派息次数在提高，很多已经可以实现每季度派息一次
1:10:08
如何评价今年这么好的 REITs 行情
1:10:59
我们会走向长期低利率的未来吗？
1:13:01

Transcript

老钱: 大家好，欢迎收听面基。这期本来是想聊一本书的叫《适度不敬》，它是 REITs 之父 Sam Zell 的自传。我注意到这本书完全是出于对 REITs 投资的兴趣。其实一开始没有太多期待，但读起来发现这本书讲了一个很原汁原味的美式创业故事。一家子移民逃难到美国，然后家里经商的家学很深厚。比如 Sam 哪怕是和自己的老爹借钱，给你这笔钱的前提也是这个生意本身是可靠的，然后是以入股的方式帮忙，非常的在商言商。Sam Zell 虽然叫 REITs 之父，但 REITs 这个类别并不是他开创的，他只是这行的头...
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