节目重点剖析了 REITs 的估值方法、运营团队的重要性以及不同类型项目的市场表现差异。产权类与特许经营权类 REITs 在现金流稳定性、增长假设和贴现率设定上存在显著区别，而保障房 REITs 因需求刚性、出租率高企而表现突出。投资者需警惕短年限项目表面高派息率的误导，关注可供分派现金流的真实构成。宏观层面，REITs 在低利率环境下具备债性和股性的双重吸引力，成为险资、券商等机构的重要配置工具。尽管 2023 年经历大幅回撤，但市场已逐步修复，未来扩募和 ETF 推出有望提升流动性。当前投资应立足基本面，避免情绪化交易，将其作为资产组合中的稳定收益补充。