E81. 新疆踩盘开眼界，高租息类房产，以及投资灵魂四问
面基
2024/10/30
E81. 新疆踩盘开眼界，高租息类房产，以及投资灵魂四问
E81. 新疆踩盘开眼界，高租息类房产，以及投资灵魂四问
面基
2024/10/30
🎤本期嘉宾：
Nick@公众号「趋势动物」，全国楼市数据小程序「趋势动物 Pro」主理人
⏯️本期简介：
常驻嘉宾 nick 返场，聊聊他在新疆、西北、成都的踩盘见闻。
此外，我们还聊聊了他的趋势投资策略在今年行情中的表现如何。
本期节目我最喜欢的一段是 Nick 安利的「投资灵魂四问」，强烈推荐给大家！
给 nick 参与过的节目建了一个合集：「让买房更技术派一些」
⚠️风险提示：所有内容皆仅以交流嘉宾和主播个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision. 依据或使用本播客内容所造成的后果由您独自承担。
🎯时间轴：
01:16聊聊新疆踩盘见闻
- 本轮的强趋势叙事都藏在大众视野之外
- 新疆高租息资产很多，300 万房子，1 万 2 月租
- 打破了很多偏见
- 乌鲁木齐成交量堪比深圳
- 豪宅的 “另类” 用法 — 接待
- 房地产未产能过剩的环境里，公寓、写字楼紧缺
14:01成都踩盘见闻
- 以天府新区为圆心的下跌
- 成都高租息老破小正在被快速消化
- 老城改造、烟火气、精细化运营
- 从成长思路 ➡️ 现金流回收思路
- 租息覆盖月供成本
22:38Nick 仍然忠诚于「强趋势」的框架 —— 不是因为高租息而关注，而只是这轮高租息类资产的趋势更强，所以关注。
25:20再聊趋势投资
- 对强趋势忠诚，很多趋势都是假的，经常错，但把把都压，总能压到真的
- 一种是长期呆在市场里等待雷击时刻，一种是只要乌云汇聚，就买票进场
28:02老破小还能期待什么故事？继续编
30:32筹码分布，低共识 + 强趋势 + 筹码集中⭐️
33:41新政之后，四大一线城市的成交量已经开始回升，价格初现企稳之态
36:25凉→平→温→热→沸
何时介入趋势？本质是对概率和赔率的衡量，但回报比是非线性的。
40:30监测 > 识别 > 分类 > 归因 > 预测⭐️
44:11我很清楚自己是个韭菜，也欣然接受这点，所以全然相信自己搭建的趋势策略框架。算法是算法，我是我。
47:17舆论是对上一轮趋势的确认，趋势是对未来时间的预言⭐️
49:05房贷利率与房价走势，周期决定政策⭐️
53:11🚩投资（机）的灵魂四问⭐️
1️⃣面对这次投资你是否觉得非常紧急？
- a. 非常紧急，一天都不能等
- b. 紧急
- c. 不紧急
- d. 有点没底
- e. 内心慌得一批
a-2, b-1, c+0, d+1, e+2
2️⃣这项资产的量价近期的真实趋势如何？
- a. 大涨到破圈
- b. 在涨
- c. 平稳
- d. 在跌
- e. 大跌到破圈
a-1, b+1, c+0, d-1, e+1
3️⃣你身边的朋友或者社会上的人是怎么看你要做的这笔投资的？
- a. 别人没怎么想过，不理解
- b. 一致不看好
- c. 倾向于不看好
- d. 无所谓
- e. 倾向于看好
- f. 一致看好，想问你代码
a+2, b+1, c+0, d+0, e-1, f-2
4️⃣这样的资产你身边持有的人多不多？
- a. 大家都持有
- b. 越来越多的人在买入持有
- c. 持有者很少但大家都想要
- d. 持有者少，关注者也少
- e. 没讲过什么持有者
a-2, b-1, c+0, d+1, e+2
59:34《反脆弱》书里的交易哲学
市场有自我学习机制，它会自动适应每个主流的交易策略（叙事）。然后用一场突如其来，违背概率分布的行情（或涨或跌），告诉你：你的策略过时了，你 out ！
📁本期内容相关资料：
- 21:33 处提及对高租息类资产以租养贷的测算：
小区的租息 = 最新年租金 / 最新成交总价 ×100%
「趋势动物 pro」小程序里也对每个小区标注了参考租息。
- 人话解释一下：假设你的按揭利率是 3.5%，当你采用 15% 首付、等额本息的还款方式，如果你的房屋租息达到了 + 4.58% 以上，那么恭喜，你的房产达到了 “以租养贷” 的标准。
- 截止当前 2024 年 10 月，大部分城市的按揭贷款利率处在 3.2~3.5% 之间，上图用黄色高亮。据当下主流城市的利率测算，可下结论：当下，“以租养贷” 的租息甜蜜点是 4.5%。
- 新疆踩盘的一些结论和照片：
伊犁应该是这两年我踩过所有城市里市场最强的城市。2018 年开始大涨，之后持续上涨，再无回调。
全国 2021 年 6 月是顶，强势城市还可细分三等级:
A、近三年也回撤但回撤非常小大幅跑赢全国
B、2021-2023 年逆势涨，23 年 - 24 年略有回调
C、2021 至今一直涨，不带回调
乌鲁木齐、银川是 A
喀什、榆林、鄂尔多斯是 B
伊犁是 C
- 西北的小城 比 大城强：榆林 > 太原，伊犁 > 喀什 > 乌鲁木齐
- 县城比小城还强：宅基地 > 市区房产，霍城 > 伊宁
- 乌鲁木齐踩盘感受：
城市界面整洁干净、审美好、大气开放，且有烟火气。尤其会展片区、有中亚国际大都市的感觉了。近几十年西北暖湿化，人口承载力提升
经济和治安远比想象中好，参考新疆的工作报告，主导产业全部命中风口赛道: 农林牧、纺织、外贸、原油天然气、绿色经济、文旅，同时大兴基建。
2023 年租金上涨明显，主城写字楼 + 公寓一房难求。同时住宅租息比预期还高，4%+ 租息的住宅遍地都是
市场强势，这三年平均跌幅仅 - 5%，折扣率极低，学区和天资产涨价
2014-2024 十年没涨，本地人极度厌恶楼市，中介懒散不专业、门店倒闭潮，投机氛围极弱，这也是低估值高租息的原因，但实际趋势全国最强。
伊宁地图：
- 成都踩盘的一些结论和照片：
成都走到现在，行情非常明确了 —— 领跌天府新区，城南受波及。强势的只有两类，别墅、主城。
比较邪门的是主城老破，不仅出现了大范围、连片的上涨，而且在全国趋势里也是屈指可数这类强势标的我关注下来，符合几个共性:
主城一对应老城复兴
高租息一对应低波资产
步梯房一对应旧城改造
文旅一 - 夜市、烟火气、民宿氛围
老城正在复兴，体现在:
1、新区的投入正在减少，人口、产业的增速不预期，新区空置率。
2、城中村拆迁 + 旧城改造 + 风貌别墅，投资导向开始重回老城
3、老城烟火气越来越重要，新区缺乏文化沉淀、居住体验层次不足
4、旅游经济下，老城的娱乐、民宿、餐饮等配套在全面翻新
落五到了极致，反倒成了时尚前沿。
目前观察下来，主城三环内 4.5%+ 的房源挂牌几乎没有，在 5 月放开限购后，这类房源迅速消失，导致看到的主城老破小趋势见底，近半年主城老破的涨幅在 + 5-10% 不等。
对于价格持续下跌的高租息标的，投资意义不大租息在价格波动面前，不值一提。安全第一，租息锦上添花。而强趋势就是本金安全的保护垫。
- 本轮楼市对刺激政策的反应更好，或许这次不一样：
- 49:05处提及房贷利率与房价走势：
房贷降息是熊市开始的确认，房贷加息是牛市加速的号角。
黑点时房贷加息时间点，绿色区域是楼市下跌的时间段。
抽象地说，这类「反向价格信号」是对前期「正向数量信号」的一种确认。
说人话：以后再看到房贷利率首次上升或下降的新闻，你应该担心和以往直觉相反的趋势。
🎬后期制作、声音设计：Dong
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