Victor Gruen 的设计理念强调商业与公共属性的平衡。他在 1943 年参与《建筑论坛》和《财富》杂志项目时，首次系统思考了购物中心的概念，提出将商店排布成常规布局，并加入庭院和游廊，保留三分之一的公共空间以满足社交需求1。1952 年，他发表了详细的购物中心开发指南，涵盖多个方面2。战后郊区化、汽车普及和社会分工变化推动了购物中心的发展，解决传统市中心零售商面临的挑战3。Gruen 设计的 Northland 购物中心借鉴了欧洲传统商业街区，创造出开放式购物中心，配有花园和休闲设施，提升了购物体验4。然而，购物中心的发展也经历了从早期百货公司主导到引入新招商模式和优化内部设计的过程，业主方忽视了整体规划，导致未能实现完整愿景5。尽管如此，购物中心吸引了大量客流并使周边土地升值，成为受欢迎的投资产品，但最终逐渐变成销售机器，忽视了公共空间的功能6。Gruen 的理念在欧洲也受到关注，但在资本主义体系中，这种合作关系容易变形，最终难以实现最初的愿景7。